Markt & Branche • 04 / 2026 • 3 Min Lesezeit
Münchner Bestand: Sanieren ist das neue Bauen
Warum die nächsten zehn Jahre der Immobilienentwicklung im Bestand stattfinden.
Jahrzehntelang war Immobilienentwicklung gleichbedeutend mit Neubau. Man kaufte ein Grundstück, hob eine Baugrube aus und stellte etwas Neues hinein. Diese Selbstverständlichkeit ist vorbei. Die nächsten zehn Jahre der Immobilienentwicklung finden nicht mehr auf der grünen Wiese statt, sondern in bestehenden Häusern — und in München mehr als irgendwo sonst.
Die Zahlen sind eindeutig. Bundesweit fiel die Zahl der Baugenehmigungen 2024 auf den niedrigsten Stand seit über einem Jahrzehnt: Nur rund 216.000 Wohnungen wurden genehmigt, fast ein Fünftel weniger als im Jahr zuvor. Das politische Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr ist in weite Ferne gerückt; Fachleute rechnen für die kommenden Jahre mit deutlich weniger Fertigstellungen. Der Neubau, so viel ist klar, wird den Bedarf auf absehbare Zeit nicht decken.
Was daraus folgt, ist keine Krise, sondern eine Verschiebung. Wenn neu bauen teuer, langsam und knapp wird, rückt das in den Vordergrund, was ohnehin schon steht.
Warum gerade München
Keine deutsche Großstadt eignet sich schlechter für das Bauen auf der grünen Wiese — und keine besser für die Arbeit im Bestand. Die Genehmigungswege sind lang: Was gesetzlich in drei Monaten entschieden sein sollte, dauert real oft zwölf bis achtzehn. Rund vierzig Prozent des Münchner Gebäudebestands stehen zudem unter besonderen Schutz- oder Erhaltungsregeln. Wer hier abreißen und neu bauen will, kämpft gegen Zeit, Auflagen und Kosten.
Der Umbau dagegen wird zunehmend zum wirtschaftlich klügeren Weg. Wer bestehende Substanz modernisiert statt sie zu ersetzen, fährt trotz aller Auflagen häufig günstiger — und schneller. Und die Substanz, die München zu bieten hat, ist es wert: Altbauten mit Proportionen, Materialien und einem Raumgefühl, das sich in keinem Neubau reproduzieren lässt.
„Die Zukunft des Wohnens entsteht nicht mehr auf der grünen Wiese, sondern in den Häusern, die längst da sind.“
Münchner Altbausubstanz: ein Raumgefühl, das sich in keinem Neubau reproduzieren lässt.
Aus Pflicht wird Chance
Ein Teil dieser Entwicklung ist regulatorisch getrieben. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht vor, dass neu eingebaute Heizungen schrittweise – gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung – zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Für Bestandsgebäude gelten großzügige Übergangsfristen, aber die Richtung ist klar gesetzt. Für viele Eigentümer klingt das zunächst nach Belastung. Tatsächlich ist es ein Hebel: Eine energetische Sanierung steigert den Wert einer Immobilie nachweislich, und ein erheblicher Teil der Investitionskosten lässt sich durch staatliche Förderprogramme auffangen.
Wichtiger als jede Förderquote ist jedoch der Perspektivwechsel. Bestand zu entwickeln heißt nicht, Kompromisse zu machen. Es heißt, mit dem zu arbeiten, was Charakter hat, und nur das zu erneuern, was erneuert werden muss. Das ist anspruchsvoller als ein Neubau, bei dem alles bei null beginnt — und es ist, richtig gemacht, das schönere Ergebnis.
Wir sind überzeugt, dass die interessantesten Münchner Immobilienprojekte der kommenden Jahre keine Neubauten sein werden, sondern Verwandlungen. Wenn Sie ein Bestandsobjekt besitzen und wissen möchten, was in ihm steckt, sprechen Sie mit uns. Wir denken in Möglichkeiten — und in Häusern, die schon stehen.
Geschrieben von
Jennifer Mehlstäubl
